Fix vagy változó kamat? A kamatperiódus logikája
A lakáshitel egyik legfontosabb döntése nem a bank kiválasztása, hanem annak eldöntése, mennyi ideig legyen biztos a törlesztőrészlet.
A változó kamat ritkán jelenti azt, hogy a kamat bármikor megváltozhat. A legtöbb lakáshitelnél a szerződés kamatperiódusokat határoz meg: egy-, három-, öt-, tízéves vagy akár a teljes futamidőre szóló időszakot, amelyen belül a kamat rögzített. A periódus végén a bank a szerződésben leírt módon újraárazhatja a kamatot, és ezzel a törlesztőrészlet is változik.
Miért kerül többe a hosszabb fixálás?
A bank a hosszabb kamatperiódusnál nagyobb kockázatot vállal: ha közben a piaci kamatok emelkednek, ő viseli a különbséget. Ezért a hosszú fixálású ajánlatok kamata gyakran magasabb, mint a rövid periódusúaké. Gyakran, de nem mindig: ha a piac kamatcsökkenést vár, a hosszabb fixálás akár olcsóbb is lehet.
Mit veszel meg a magasabb kamattal?
Kiszámíthatóságot. Hosszú fixálásnál a futamidő nagy részében előre tudod, mennyi lesz a havi részlet. Ez akkor ér a legtöbbet, ha a törlesztés a jövedelmed nagy részét viszi el, vagy ha nincs tartalékod egy esetleges emelkedésre.
Rövid kamatperiódusnál olcsóbban indulhatsz, de minden fordulónál ott a kérdés, mennyi lesz az új kamat. Ha csökken, jól jártál; ha emelkedik, a részlet is nő.
Hogyan érdemes összevetni?
- Kérj ajánlatot ugyanarra az összegre és futamidőre, többféle kamatperiódussal.
- Hasonlítsd a THM-et és a havi részletet is.
- Számold ki, mennyi lenne a részlet, ha a periódus végén a kamat egy-két százalékponttal magasabb lenne. Ha ez a szám már megterhelő, a hosszabb fixálás biztonsága többet érhet a különbözetnél.
- Nézd meg, mit ír a szerződés az újraárazásról: milyen mutatóhoz köti a bank az új kamatot, és értesít-e előre.
Az előtörlesztés mint vészkijárat
Ha a kamatperiódus végén a feltételek kedvezőtlenek, lehetőség lehet előtörlesztésre vagy a hitel kiváltására egy másik bank hitelével. Ennek is vannak költségei (előtörlesztési díj, új értékbecslés, közjegyző), ezért a váltás csak akkor éri meg, ha a teljes hátralévő költség a díjakkal együtt is kisebb lesz.
A kamatperiódus választása nem jóslás arról, merre mennek a kamatok. Inkább arról szól, mennyi bizonytalanságot tudsz és akarsz vállalni.
Számolj vele
Példa – kitalált, kerek számokkal, a módszer szemléltetésére. Nem ajánlat és nem piaci adat.
Lakáshitel: 20 000 000 Ft, 20 év, induló kamat évi 6%. A havi részlet kb. 143 300 Ft.
Ötéves kamatperiódus után kb. 16 980 000 Ft a hátralévő tartozás. Ha a kamat ekkor évi 8%-ra módosul, a hátralévő 15 évre a részlet kb. 162 300 Ft lesz.
Ez havi kb. 19 000 Ft-tal több. A kitalált számok csak azt mutatják meg, hogyan érdemes végiggondolni: írd be a saját hiteled adatait, és nézd meg, mit jelentene egy-két százalékpontos emelkedés.